Finansowanie zakupu mieszkania od dewelopera przebiega inaczej niż kredyt na lokal z rynku wtórnego, choć wniosek składa się w tym samym banku i na tym samym formularzu. Powód jest prosty: w chwili podpisywania umowy przedmiot zabezpieczenia jeszcze nie istnieje jako wyodrębniona nieruchomość. Z tego jednego faktu wynika większość różnic proceduralnych, o które kupujący potykają się najczęściej.
Pierwsza różnica dotyczy sposobu wypłaty. Przy lokalu gotowym bank przelewa środki jednorazowo. Przy lokalu w budowie wypłaca je etapami, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji. Druga różnica dotyczy zabezpieczenia: hipotekę można wpisać dopiero po wyodrębnieniu lokalu i założeniu dla niego księgi wieczystej, więc przez pewien czas bank posługuje się zabezpieczeniem przejściowym.
Najwięcej czasu oszczędza wstępne rozeznanie zdolności kredytowej, zanim zaczniesz rezerwować konkretny lokal. Bank ocenia dochód, jego źródło i stabilność, historię spłat zobowiązań, wysokość bieżących rat oraz liczbę osób na utrzymaniu. Osobno liczy się środki własne, którymi dysponujesz, bo od nich zależy relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
Warto też uporządkować drobiazgi, które potrafią zablokować wniosek na tygodnie: nieużywane karty kredytowe i limity w rachunku obniżają zdolność nawet wtedy, gdy nie korzystasz z nich od lat, a nieuregulowane zaległości widoczne w bazach obsługiwanych przez banki wymagają wyjaśnienia dokumentem, nie rozmową.
Komplet dokumentów dzieli się na dwie grupy, których nie warto mylić. Pierwsza dotyczy wnioskodawcy: dokument tożsamości, zaświadczenia o dochodzie właściwe dla formy zatrudnienia, wyciągi z rachunku, informacje o zobowiązaniach. Druga dotyczy nieruchomości i pochodzi od sprzedającego.
Dobrze zorganizowany sprzedający przekazuje ten pakiet od razu, w formie przygotowanej pod wymagania banków. To jeden z tych elementów obsługi, które skracają procedurę o tygodnie, a kupujący zwykle docenia je dopiero w trakcie. Taką rolę pełni pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego oferowana przy inwestycji, bo dokumentacja dotycząca nieruchomości jest kompletowana po stronie dewelopera.
Po złożeniu kompletnego wniosku bank przeprowadza analizę oraz ustala wartość zabezpieczenia. Przy lokalu w budowie wycena opiera się na dokumentacji projektowej i stanie zaawansowania prac, a nie na oględzinach gotowego mieszkania. Efektem analizy jest decyzja kredytowa ważna przez określony w niej czas, co warto zestawić z terminami wynikającymi z umowy z deweloperem.
Podpisanie umowy kredytu otwiera etap uruchamiania środków. Kolejne transze bank wypłaca po spełnieniu warunków opisanych w umowie, zwykle po udokumentowaniu postępu prac zgodnie z harmonogramem. Dopóki nie zostanie wypłacona całość, odsetki naliczane są od kwoty faktycznie uruchomionej, a nie od pełnej kwoty kredytu.
Po zakończeniu budowy i odbiorze mieszkania dochodzi do podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Dla lokalu zakładana jest wtedy księga wieczysta, a w jej dziale poświęconym obciążeniom wpisywana jest hipoteka na rzecz banku. Do momentu tego wpisu obowiązuje zabezpieczenie przejściowe, a zasady jego rozliczenia po dokonaniu wpisu określa umowa kredytu.
Pozostają jeszcze obowiązki ciągłe: ubezpieczenie nieruchomości z cesją praw na bank oraz utrzymanie warunków, od których zależy oprocentowanie ustalone w umowie. Warto zapisać sobie terminy odnowienia polisy, bo ich przekroczenie bywa traktowane jako naruszenie umowy. Przy inwestycjach prowadzonych przez dewelopera z Marek i Łomianek część tych formalności jest omawiana już na etapie rezerwacji lokalu.
Tak, i jest to praktyka spotykana, bo pozwala porównać realne decyzje zamiast wstępnych symulacji. Każde zapytanie zostawia jednak ślad w bazach, z których korzystają banki, więc liczbę wniosków warto ograniczyć do kilku przemyślanych propozycji.
Harmonogram wypłat jest powiązany z postępem prac, więc opóźnienie przesuwa uruchomienie kolejnych transz. Jeżeli przesunięcie wychodzi poza terminy zapisane w umowie kredytu, potrzebny jest aneks. Dlatego warto pilnować, aby terminy w umowie z deweloperem i w umowie kredytu były ze sobą zgodne.
Zależy od modelu współpracy, dlatego pytanie o to jest zasadne. Sprawdź, z iloma bankami współpracuje doradca, kto wypłaca mu wynagrodzenie i czy przedstawia porównanie ofert na piśmie. Rzetelna odpowiedź na te trzy pytania mówi więcej niż deklaracja niezależności.
Autor